La galère de l’acquisition immobilière

De plus en plus d’expatriés sont tentés par l’acquisition immobilière à Pékin. Les programmes récents proposent des appartements de standing, à des prix très accessibles par rapport à ceux pratiqués à Paris.

Le prix des appartements neufs n’a en outre pas cessé de croître ces cinq dernières années, et laisse donc augurer aux candidats à l’accession à la propriété des perspectives de plus-values confortables.

Il convient pourtant d’être extrêmement prudent. Outre le fait que l’évolution du marché, notamment de celui des biens de seconde main, est probablement beaucoup moins linéaire que la hausse apparente des prix des logements neufs pourrait le laisser croire, l’acquisition immobilière requiert une grande vigilance.

Le principal problème de la République Populaire de Chine (RPC) en matière juridique est l’inefficience de son système judiciaire, c'est-à-dire l’incapacité des tribunaux chinois à résoudre efficacement les litiges. Il serait donc illusoire pour l’acquéreur d’un bien immobilier de croire qu’il pourrait régler par la voix judiciaire les difficultés post acquisition : absence de certificat de propriété sur l’immeuble vendu, non respect du cahier des charges par le promoteur, malfaçons, etc.

Il appartient donc au candidat à l’accession immobilière d’anticiper ces difficultés soit en procédant en amont aux vérifications qui s’imposent, soit en recourant à des professionnels ou des prestataires disposant de références solides.

Il convient tout d’abord, lorsque le bien acheté est un appartement de seconde main, de vérifier que le vendeur en est bien le propriétaire, c'est-à-dire qu’il dispose du certificat de propriété adéquat.

Que le bien soit neuf ou de seconde main, il convient en outre de vérifier la nature du sol sur lequel est édifié l’immeuble. Un certificat de droit d’usage sur le terrain doit être produit. Le droit d’usage, en matière résidentielle, peut être d’une durée de 70 ans. Il convient donc de vérifier quel est le degré de maturité de ce droit d’usage, et combien d’années reste-t-il. Cette vérification n’est pas neutre dans la mesure où le droit dans son état actuel ne règle pas le sort de ces droits d’usage à leur terme, et surtout le sort des immeubles édifiés sur les terrains dont ils sont l’objet.

Pékin abrite de très nombreux chantiers de construction d’immeubles à caractère résidentiel, et en conséquence les acquéreurs se portent souvent sur des biens neufs, acquis en état futur d’achèvement. Le promoteur s’engage sur un cahier des charges, portant sur l’appartement acquis, le standing de la résidence, les espaces verts, les délais de construction, etc.

Comment se prémunir du non respect des engagements pris par le promoteur ? Il est bien entendu conseillé de négocier le paiement d’une quote-part du prix à la remise des clés de l’appartement. Cette négociation est toutefois difficile et la plupart du temps, la majeure partie du prix est payée avant la remise des clés. L’acquéreur est donc très dépendant du bon vouloir du vendeur, et ce d’autant que le recours aux tribunaux ne constitue pas un remède efficace.

Il est donc conseillé de se tourner vers les principaux « développeurs », justifiant de références réussies et de partenariats, notamment en ce qui concerne la gestion ultérieure de la résidence dans laquelle se trouve le bien vendu, avec des sociétés de gestion internationales. La question de la gestion est en effet fondamentale, la valeur du bien acquis pouvant être considérablement affectée par un management inapproprié.

Il est enfin conseillé de stipuler dans le contrat d’acquisition des pénalités en cas de dépassement des délais convenus pour la remise du bien. Il est souvent difficile d’obtenir ultérieurement le paiement de ces pénalités par le promoteur. La clause doit donc prévoir le mode de calcul des pénalités et le fait qu’elles se compensent avec les montants restant à payer à la remise du bien.

Enfin les acquéreurs étrangers, éblouis par la hausse affichée des prix, oublient qu’en Chine aussi, les plus-values immobilières sont taxées, par tranches, à des taux pouvant aller, pour les tranches les plus importantes, jusqu’à 60%.

Enfin, en cas de décès de l’acquéreur, il convient d’anticiper le fait que le doit applicable à la transmission successorale du bien immobilier sera le droit de RPC.

L’acquisition d’un bien immobilier en Chine est donc un acte qui reste très spéculatif. Les risques de malfaçons, non respect du cahier des charges par le promoteur, et enfin les contraintes légales et fiscales doivent être intégrées par le candidat à l’acte d’achat, auquel il est conseillé de prendre préalablement le conseil de prestataires spécialisés.

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